Es gibt viele Fälle, in denen der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung notwendig ist. Ob es sich um den Umzug in eine andere Stadt handelt, Familienzuwachs erwartet wird oder eine Immobilie schlichtweg nur als Wertanlage erstanden wurde - jedes Jahr werden mehrere Zehntausend Wohnungen in Deutschland veräußert. Doch welchen Preis kann man für eine Wohnung verlangen? Wie schlagen sich die Lage, Ausstattung und Baujahr in der Bewertung nieder? Im Folgenden erfahren Sie alles Wichtige dazu, wie man Immobilien bewerten kann, beispielsweise bei der Dipl. Architekt Günter J. Welte, AAE.
Immobilien bewerten: Die gebräuchlichsten Verfahren
Es gibt insgesamt drei häufig verwendete Verfahren, die angewendet werden, wenn die Besitzer ihre Immobilien bewerten möchten: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
1. Vergleichswertverfahren
Hier wird die zum Verkauf stehende Immobilie mit ähnlichen Objekten in derselben Gegend verglichen, die in einem passenden Zeitraum verkauft wurden. Auch die Gemeinde oder die Stadt können hier mit Bewertungskriterien weiterhelfen, denn auch öffentliche Grundstücke und Immobilien werden verkauft und vorher eingeschätzt. Folgende Aspekte fließen in das Vergleichswertverfahren mit ein: Die Art der Hausgemeinschaft, die Quadratmeterzahl, die Lage innerhalb der Gemeinde oder der Stadt sowie in der Vergangenheit vorgenommene Sanierungen (Heizungen, Dämmung, etc.)
2. Ertragswertverfahren
Die Grundlage für diese Berechnung bilden die Mieten bzw. Pachtsummen, die für eine bestimmte Immobilie fällig werden. Sie werden für den Zeitraum hochgerechnet, in dem das Haus oder die Wohnung noch nicht vollkommen abgenutzt ist und Renovierungen vorgenommen werden müssten. Von dieser Summe werden dann die sogenannten Bewirtschaftungskosten abgezogen: Das sind die regelmäßig anfallenden Kosten für die Instandhaltung einer Mietswohnung sowie das Geld, das dem Vermieter bei Leerstand entgeht. Der Wert des Grundstücks (des Bodens) wird gesondert auf den Immobilienwert aufgerechnet, da dieser dauerhaft Bestand hat. Angewendet kann dieses Verfahren jedoch nur für Mietobjekte, Gebäude, die nur vom Eigentümer bewohnt wurden, fallen aus dieser Methode heraus.
3. Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren ermittelt der ermächtigte Immobilienbewerter den Wert des Gebäudes sowie des Grundstücks getrennt. Dabei wird der reine Sachwert ermittelt, die grundlegende Frage dahinter ist: "Was würde der Neubau genau dieser Wohnung/ dieses Hauses heute kosten?" Von diesem errechneten Wert muss dann die Wertminderung von älteren Immobilien abgezogen werden, hierbei handelt es sich um die gesetzlich möglichen Abschreibungen.
Fazit
Welches Verfahren im jeweiligen Fall das genaueste und am besten angepasste ist, kann pauschal nicht gesagt werden. Das hängt von der Immobiliengeschichte der Region oder der Stadt ab, in vielen Metropolen werden heute Immobilien viel höher bewertet, als der tatsächliche Baupreis einmal betragen hat. Immobilienmakler oder spezialisierte Immobilienbewerter können hier Auskunft geben und den Eigentümern das für ihre Immobilie am besten geeignete Verfahren vorschlagen.